El mercado inmobiliario de Estados Unidos se encuentra en medio de un cambio importante. Después de dos años de una apreciación estratosférica, los precios de las viviendas han tocado techo y están bajando.
Pero lo que tanto compradores como propietarios de viviendas quieren saber es: ¿cuánto más bajarán los precios?
La respuesta corta: es probable que los precios bajen aún más, pero no tanto como lo hicieron durante la caída de la vivienda. Desde el máximo de 2006 hasta el mínimo de 2012, los precios nacionales de las viviendas cayeron un 27 %, según los índices S&P CoreLogic Case-Shiller, que miden los precios de las viviendas en EE.UU.
“Fue diferente en 2008, 2009 porque esa caída en los precios se debió a un impulso de los vendedores”, dijo Jeff Tucker, economista senior de Zillow. “Debido a las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto, hubo muchos vendedores extremadamente motivados que estaban dispuestos a asumir una pérdida en sus casas”.
Además, ese colapso inmobiliario se produjo en un momento en que el inventario de viviendas en venta era cuatro veces mayor que ahora. El inventario actual sigue siendo sustancialmente más bajo que los niveles previos a la pandemia, lo que ha aumentado la competencia. Y eso mantiene los precios relativamente fuertes.
“Me sorprendería ver que los precios cayeran por debajo de donde estaban en 2019”, dijo Tucker. “Hubo cierto sobrecalentamiento en el mercado de la vivienda en 2021 hasta esta primavera que empujó los precios por encima de lo que respaldarían los fundamentos. Ahora están bajando”.
Con las tasas hipotecarias más del doble desde el comienzo de este año, los cálculos para un comprador de vivienda han cambiado considerablemente. El pago hipotecario mensual de principal e interés de la vivienda de precio medio aumentó US$ 930 con respecto al año anterior, un aumento del 73 %, según Black Knight, una compañía de datos hipotecarios.
¿Qué tanto bajarán los precios?
Cuando se tienen en cuenta las tasas hipotecarias en alza, junto con los precios elevados de las viviendas y los salarios que no aumentan tan rápido, comprar una casa es menos asequible ahora que en décadas, según Black Knight.
Los economistas de Goldman Sachs esperan que los precios de las viviendas bajen entre un 5 % y un 10 % desde el máximo alcanzado en junio.
Wells Fargo pronosticó recientemente que los precios medios nacionales de viviendas unifamiliares caerán un 5,5 % año tras año para fines de 2023.
Los economistas de Wells Fargo estiman que el precio medio de una vivienda unifamiliar existente será de US$ 385.000 este año, un 7,8 % más que el año pasado, pero el crecimiento será mucho menor que el aumento interanual del 19 % observado en 2021.
Los economistas anticipan que el precio promedio de la vivienda caerá a US$ 364.000, una disminución del 5.5% desde este año. Predicen que los precios se recuperarán y volverán a subir en 2024, con el precio medio subiendo un 3,3% a US$ 376.000 para finales de 2024.
“El principal impulsor detrás de la corrección del mercado de la vivienda hasta ahora han sido las tasas hipotecarias considerablemente más altas”, indicaron los investigadores de Wells Fargo. “Si se cumple nuestro pronóstico de recortes de tasas por parte de la Fed, es probable que las tasas hipotecarias bajen levemente justo cuando las presiones inflacionarias que se enfrían impulsan el crecimiento de los ingresos reales. Luego debería seguir una modesta mejora en la actividad de ventas, lo que reactivará la apreciación del precio de la vivienda de cara a 2024”.
Ubicación, ubicación, ubicación
En última instancia, la caída de los precios dependerá de dónde vivas.
A diferencia del aumento de los precios durante la pandemia que hizo que aumentara el valor de las viviendas en los mercados de todo el país, el enfriamiento será más regional, dijo Tucker. Las caídas se sentirán más profundamente en lugares donde hubo mayores avances durante la pandemia, muchos de ellos en el oeste y Sunbelt, incluidas ciudades como Austin, Phoenix y Boise, dijo.
“A nivel nacional, podríamos ver una disminución del 5 % desde el pico”, afirmó Tucker. “Pero los precios disminuirán más en el oeste y habrá una disminución menor en el sureste”.
En septiembre, los precios de las viviendas mes tras mes cayeron en varios puntos críticos de la pandemia, incluido Phoenix, un 2,3% menos; Las Vegas, un 1,9% menos y Austin, casi un 1% menos, según Zillow.
Y Boise, Idaho, donde los precios aumentaron casi un 60 % durante la pandemia, ya experimenta caídas anuales, con una disminución interanual del 3,9 % en septiembre, según Zillow.
«Varias áreas metropolitanas, especialmente en el oeste, verán algunas caídas de precios año tras año esta primavera», dijo Tucker. “Ese será el peor momento de comparación porque es cuando muchos mercados alcanzaron su punto máximo”.